建物を安全に維持管理するために

更新日:2021年04月01日

公開日:2021年04月01日

あなたの所有・管理する建物の「維持保全」はどうなっていますか
 あなたの所有する、あるいは管理する建築物は、常時適法な状態に維持されているでしょうか。
維持保全に関する規定は建築基準法に定められており、建築物の所有者、管理者又は占有者はその建築物に関して常時適法な状態にするよう義務づけられています。
では、維持保全とは具体的にどのように行っていけばよいのでしょうか。特に個人でビル経営を行っている方には難しく感じられるのではないでしょうか。
ここでは、誰でも行うことが可能な日常的な維持管理をはじめ、技術者などが行う専門的な維持管理について、留意すべき事項をまとめ、維持保全に対する意識を広く普及できるようお知らせします。

第1 維持保全の必要性

維持保全とは

 建築物の維持保全とは基本的には建築物が竣工した時の適法な状態を継続的に保つことで、建築物の安全を確保するものです。

維持保全の重要性

 建築物やそこに備わっている設備等は年を経るにしたがって、老朽化や消耗により本来の性能が低下するなどの変化を生じます。また、増築、改修、用途変更等を行うことで、本来の性能を損なうことも考えられます。
このような状態を放置していると、建築物の耐久性や安全性に著しい障害を来し思わぬ災害が発生する原因にもなります。
建築物の維持保全・管理は、地震や火災等の災害時に密接に関係するため、日頃から適切な維持保全をすることは災害の未然防止のうえで、大変に重要なものとなります。

維持保全の概要維持

 保全には様々な管理業務がありますが、概要は次の表のようになります。

維持保全の概要一覧表

第2 維持保全建物の把握

建物の概要はご存知ですか

 建築物の適切な管理を行うために、その建築物にどんなものが備わっているか、備わったものがどんな役目を担っているかを把握する必要があります。
一般的に建築物竣工時には施工者等から建築主へ、建築物の竣工引き渡し時に必要な図面、資料(設計図書)等が引き渡されますが、所有権を引き継いだ場合等は必ずしもこれらの資料が引き継がれていないことが考えられます。そのため現在、建築物に関する図書としてどんなものが整っているのか、まず確認してみてください。

第3 日常的な維持管理

清掃・保守

 日常使用している部屋等を衛生的に保つため、室内の清掃、換気・排煙のための窓等の開閉、エアコンの清掃、照明の点灯等で、日常的に行う作業です。これらは管理の基本となりますので状況にあわせてその都度対応してください。

日常点検

 建築物の敷地、廊下や階段等の共有している部分及び非常時に必要となる設備等は日常的に点検を行うことで防災効果が期待できます。点検は次の建物用途による注意点を参考にして実際に行ってみてください。

建物用途による注意点

 建築物の用途、規模、防災等の特性により災害発生の要因が異なります。
その主な対策は、維持管理点検表を参考に日ごろから点検しましょう。

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