市街化調整区域内における建築等について

都市計画法では、既成市街地や計画的に市街化を図るべき区域を「市街化区域」、市街化を抑制すべき区域を「市街化調整区域」と区分しています。 

市街化調整区域では、原則として建築行為（建築物の新築、改築等）や開発行為（建築物の建築または特定工作物の建設のための土地の区画形質の変更）を行うことはできません。また、用途変更（住宅として建築が認められた建築物を事務所など別の用途で使用する等）をすることも制限されています。

 例えば

• 特定の方のみが使用できる建物を、許可された方以外が使用すること。
• 専用住宅として許可を受けた建築物を、事務所や店舗等として使用すること。

 などがあります。

 法律に違反した建築物は、建築主等が自らの責任でこれを是正しなければなりません。違反に該当する場合、工事の中止や建築物の改築、移転、除却などの命令（都市計画法第81条「監督処分」）を受け、是正しない場合は、懲役や罰金の罰則が科されることがあります。

また、違反行為に対して是正の意思がなく、その行為が著しく悪質と判断される場合には刑事訴訟法第239条、行政代執行法第2条等による措置をとる場合もあります。

監督処分は、工事の注文主や請負人(請負工事の下請人も含む。)などにも及びます。

都市計画法に違反した者に対する監督処分については、善意の第三者の保護と違反の未然防止のために、ホームページなどを通じて広く情報提供（公表）します。

「屋根」があり、かつ「柱」又は「壁」があるものは一般的に「建築物」となります。（これに類する構造のものも含まれます。）
 この場合、「屋根」は必要不可欠ですが、「柱」及び「壁」については、その一方があれば該当します。（都市計画法第4条第10項、建築基準法第2条第1号）

 コンテナ、ユニットハウス及び簡易物置等も建築物に該当します。基礎の有無は関係ありません。
 また、テント・ユニット便所その他の容易に移動できるものや、バス・トレーラーハウス等を事務所・店舗等として継続的に使用する場合は、建築物に該当します。

• プレハブやコンテナを、工事店の事務所や倉庫として利用。
• 資材置場や駐車場に、建築物を建築し、会社の事務所や運送会社の休憩施設として利用。
• 単管を組んで、トタンで屋根を整備したものを、車の整備工場として利用。
• 専用住宅を許可を受けずに老人ホームに用途変更。

 違反建築物を購入してしまった場合には、次のようなトラブルが発生する可能性があります。

• 建替えや増改築ができない。
• 金融機関からの融資が受けられない。
• 売却ができない。

 このような場合、一番困るのは購入した方です。

 市街化調整区域内で住宅等を購入するときは次の書類を調べてみましょう。
 適法に建築された建物等は、次のような書類等がありますので確認してみましょう。

• 都市計画法に基づく「開発行為許可通知書・検査済証」、「予定建築物等以外の建築塔許可通知書」又は「建築物等の新築等許可通知書」
• 都市計画法に基づく「開発行為又は建築行為に関する証明書」

 最近、市街化調整区域内において、山林・雑種地等の土地を、道路等を簡単な整備を行った後に「現況有姿分譲」と称して、ただ単に権利上での区画に分けて土地を売買するようなケースが見受けられます。
 こうした土地で建築物を建築した場合は、都市計画法の違反となりますので十分にご注意ください。

 現況の有るがままの姿で造成工事をせずに土地を分譲することをいい、家庭菜園や資材置き場等の土地利用は可能ですが、原則として家屋や作業所、倉庫・物置等の建築物を建てることができません。

 ご不明の点がありましたらご相談を！

 建築された経緯を調査したが、内容が分からない場合や疑問がある場合は、お気軽にご相談下さい。

違反と思われる物件を見かけましたらご連絡をお願いします

市街化調整区域に係る建築物の建築等について(PDFファイル:419.6KB)